Draagvlak kopen, is dat verstandig?

Een woningcorporatie die zonder huurverhoging een complex woningen verduurzaamt, teert in op reserves. Dat kan financieel technisch verantwoord zijn, maar is het verstandig? Argumenten om het te doen liggen vooral in het creëren van een positief sentiment bij huurders: draagvlak. Huurders krijgen een hoger wooncomfort, de woning krijgt een hoger energielabel en voor dit alles hoeven de huurders niets extra’s voor te betalen. Dat is toch prachtig, zou je denken. Er zijn een aantal redenen om kanttekeningen bij te plaatsen bij dit ‘kopen van draagvlak’.

Ten eerste: het is onmogelijk om alle woningen uit het bezit van de corporatie te verduurzamen zonder de investeringen op de een of andere manier te verrekenen met huurders. De reserve is opgebouwd door bijdragen van alle huurders van deze corporatie. Door reserves in te zetten voor een beperkt deel van de huurders betalen alle huurders aan de verduurzaming van de woning van een ander. Solidariteit is mooi en een effectief uitgangspunt in de volkshuisvesting, maar in de verduurzaming van het vastgoedbezit van een corporatie moeten alle woningen in meer of mindere mate aangepakt worden. Als de reserves uitgeput raken als gevolg van het ‘draagvlak kopen’, ontstaat er een mismatch tussen hen die betalen en hen die profiteren met als effect dat een voedingsbodem voor weerstand ontstaat of wordt gevoed, die je als een dreigende onweersbui ziet groeien.

Ten tweede: het is utopisch te denken dat verduurzaming ‘gratis’ is. Door de kosten van verduurzaming van woningen niet te verdisconteren in de huurprijs wordt het beeld versterkt dat het mogelijk is om ‘gratis’ te verduurzamen. Blijkt later dat er toch betaald moet worden voor de verduurzaming, wordt voeding gegeven aan dat deel van de samenleving dat toch al kritisch aankijkt tegen de energietransitie.

Ten derde: er zijn prima oplossingen bedacht om de woonlasten inclusief kosten voor verduurzaming in de hand of zelfs op het huidige niveau te houden. Via de koepelorganisatie Aedes wordt actief kennis gedeeld met wooncorporaties hoe instrumenten ingezet kunnen worden om de woonlastenstijging voor huurders in de hand te houden.

Ten vierde: draagvlak is niet te creëren. Draagvlak ontstaat. Gekocht draagvlak is oppervlakkig en kortdurend. Vergelijk het met de winst in een loterij: instant geluk, maar snel ben je gewend aan de situatie en geef je structureel meer geld uit.

Het is te prijzen dat een corporatie voortvarend aan de slag gaat met het verduurzamen van haar vastgoed. Door het kabinet worden corporaties niet voor niets gezien als koploper in verduurzaming van de woningvoorraad in Nederland. Het kan voor een corporatie een strategische zet zijn om eerst succesvolle verduurzamingsprojecten te realiseren. Dat kan natuurlijk bijdragen aan een positief sentiment bij de huurders. Maar het lijkt toch korte termijn winst (voor de huurders in het verduurzaamde complex), terwijl het lange termijn effect (voor de overige huurders van de corporatie) juist negatief lijkt: die gaan de rekening betalen.

Daarom is het verstandiger om bij verduurzaming van corporatievastgoed het echte verhaal te communiceren en in te zetten op instrumenten als de Energieprestatievergoeding (EPV) of een vorm van een Energy Service Company (ESCO) waarbij een koppeling wordt gelegd tussen de investering en de kosten voor energiegebruik. Hierdoor gaan de woonlasten voor de huurders niet of zeer beperkt omhoog, wordt het wooncomfort vergroot en wordt een positieve bijdrage geleverd aan het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen met alle effecten voor de leefomgeving op de koop toe.

Kort en goed: stop met het ‘kopen van draagvlak’, vertel het eerlijke verhaal en zet instrumenten in die de woonlasten voor huurders in de hand houden. Dat is pas solidair!

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Laat hier uw reactie achter:

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Meer verhalen

Duurzaam naar je werk!

De manier waarop je van je woonadres naar je werkadres reist, wordt bepaald door vele factoren: de afstand, het weer, de beschikbaarheid van openbaar vervoer,…

Waar is de regenton gebleven?

De intensiteit van regenbuien neemt toe, zomerse hittegolven zijn eerder regel dan uitzondering geworden. Dat het klimaat verandert, ervaart iedereen wel. Er is vooral discussie…
All articles loaded
No more articles to load
Scroll to Top